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房企如何从保障房项目中获利 2012/7/17 　　前不久，危机四伏的绿城宣布调整经营策略，将开发重点转向中档项目和保障房，并立志在今后二至三年内将绿城经营成保障、安置房领域较大的开发商。事实上，近年来投入保障房开发的房企已越来越多，仅上市公司就超过20家。业内相关人士指出，房企参与保障房建设已由被动接受转变为主动投入，并开始积极寻求保障房开发的盈利之道。　　　　盈利模式之困　　　　房地产业的高利润率一直令不少行业艳羡，因此低利润的保障房开发一向被开发商视作鸡肋甚至烫手的山芋，所以在各地方相关部门大力推行保障房建设的初期，多数涉足保障房的房企都只是将其视为一种政治任务，以此与当地相关部门保持良好关系来获得更多发展的话语权。但随着国家政策层面对保障房的支持力度有增无减，很多房企对这一领域的认识和重视程度也有了明显的改观。根据相关规划，十二五期间将建设3600万套保障房，投资总额约为4.86万亿元，相关研究数据指出，若按保障房4%～6%的平均净利率测算，十二五期间保障性住房建设的净利润将为1153亿元～1728亿元，占行业总利润的7%～10%。这样巨大的一块蛋糕令诸多房企很难将自己置身事外，SOHO中国董事长潘石屹甚至认为，保障房建设的从未有过力度在两三年内将导致至少一半的房企被淘汰，而出局的将是那些实力比较差，产品与保障性住房相比在地理位置、产品质量和户型上没有太大差别的企业。　　　　万科、保利、招商地产、远洋地产、中国建筑、北京城建等房企较早认识到保障房在未来市场上的发展比重，率先开始了保障房领域的布局与开发。但保障房开发的盈利模式一直是困扰多数房企的一大难题，远洋地产就曾透露，其在北京朝阳区管庄开发的的远洋·润园限价房项目，价格被限定为7400元/平方米，但仅远洋投入的建造成本就远超这个价格。绿城方面也曾表示，该集团参与保障房建设，扣除其在项目操作过程中的管理费用后，几乎没有利润可言。而保利在北京已建成的一处保障房项目则一直处于亏损状态。　　　　但近年来通过探索开发模式及加强自身成本管理实现保障房开发盈利的房企也越来越多，金隅集团甚至将保障房的利润率做到了20%以上。目前各房企参与保障房建设主要有三种形式：委托代建、招标和配建。委托代建一般只能获得工程总价1%左右的委托费，开发商的参与热情普遍不高。招标模式是将保障房地块整体出让，需要开发商出资支付，后期由相关部门回购销售，开发商可以获得1%的代建费和3%左右的利润，该模式通常多见于国有开发企业；配建模式则是通过保障房搭配一定比例的商品房或商业配套，或者允许后期将一定比例的保障房进行上市销售，以使开发商获取利润。比如富力在建设广州金沙洲保障房项目时，就采取了类似香港公屋式的运作模式，通过申请增加商业配套扩大了项目的盈利范围。　　　　国内保障房建设的***企业之一中冶集团，则凭借组合拳获取较大的开发利润，其以承建为主要模式，同时辅以BT模式、限价开发和混合开发多种组合，提高了开发的收益率。　　　　成本与风险管理　　　　由于保障房开发的利润率低，通过自身的管控摊薄建设成本，也是房企提升其盈利水平的重要方式。在这一方面，万科、绿城等本身标准化生产水平较高的企业具有先天的优势。而一些房企在保障房开发的实践过程中，也找到了各自压缩成本的较佳方式，在较大程度上增强了项目的开发利润。　　　　中冶集团开发的保障房项目面积已超过3000万平方米，其毛利率在逐年上升，主要原因是其充分发挥了在建筑工程领域设计、施工、运营一体化的优势，有效地降低了开发成本。相似的例子还有北京住总。北京住总在保障房建设方面也是采取全产业链参与模式，包括前期的设计、后期的开发投资、施工、物流以及物业管理等，通过全环节参与，每个环节积累2%~3%的利润，叠加起来，较终可以达到近10%的利润率，而其在北京通州与万科合作的公租房项目也在进行住宅产业化方面的尝试。　　　　进行成本管控需防范压缩施工成本带来的项目质量风险。前一段时间保障房项目质量门事件频出，究其原因就在于一些企业为降低成本大大压缩了材料供应商及建筑商的利益，导致较终损害了工程质量，既影响了企业的品牌，又破坏了与地方相关部门的关系。这样的风险对参与保障房建设的中小开发商来说更为普遍，能否有效规避主要取决于房企管理者的意识。　　　　中国指数研究院副院长陈晟则指出，由于保障房大多采用开发商代建或者配建，之后由相关部门回购或由开发商面对相关部门规定的对象定向销售，所以对相关部门的回购期以及销售程序需事先作出严格规定，否则如果因为相关部门的销售方案滞后造成楼盘不能按时销售，开发商可能会面临亏损的风险。而在目前开发的保障房中，更多需要企业垫付开发资金，不少房企也担心保障房项目不能按时回款，可能造成企业资金流转出现问题，从而影响企业的整体运营战略。万科副总裁肖莉就认为，房企开发保障房目前存在建设工期、现金回笼和财务三大风险。因此房企在参与保障房建设之前，必须一体权衡企业的战略规划，将保障房的开发农业生产体系地结合到企业的整体运营链条中去。　　　　【案例】　　　　金隅：保障房也盈利　　　　目前参与保障房开发的房企越来越多，但其间也不断有企业抱怨保障房盈利难甚至出现亏损，作为国内较大的保障房开发商之一，金隅股份却将保障房开发的收益率做到了20%以上，这样的业绩引起业内强烈的关注。　　　　相关研究报告显示，金隅近年来加大了保障房的开发力度，2010至2012年其房地产业务的结算面积有50%～60%来自保障房。据统计，金隅旗下的保障房项目全部集中在深受限购令影响的北京地区，2010年已完工及目前在建的保障房项目共有9个，金隅股份董事长蒋卫平就曾公开宣称，保障房开发将成为公司新的业绩增长点。　　　　其实金隅股份开发保障房的盈利模式并不复杂。金隅进军保障房领域主要参与的是经济适用房和双限房的开发建设，且主要以双限房为主。由于双限房是以市场化招标方式限房价和地价，在保障房中利润率本身就相对高一些。而据金隅股份财务总监王洪军透露，其高利润率除了得益于多年开发经验之外，通过将工业用地转化为保障性住房开发用地，也为公司节省了大量的资金成本。　　　　资料显示，作为京津冀地区较大的水泥生产企业，金隅股份拥有上万亩旧厂房和工业储备用地，且大多数位于北京周边地区。金隅一直计划将部分占地工厂搬迁，并将所占土地转化为住宅和商业用地。2009年金隅所获土地储备全部来自于自有工业工地转化；2010年，金隅又转化了燕山水泥厂和通州梨园砖厂村两个项目共计54万平方米的土地。　　　　虽然金隅股份的工业用地在用途转换为商品房用地后，还需要通过公开的招拍挂程序进行出让，但因公司先前占有这些土地，以及与当地相关部门的良好关系，可通过限制性招标，以低于市场的价格获得这些地块。此外，由于土地价款中的很大一块是用于补偿先前土地使用者，这部分的一级开发利润实际留存在金隅股份内部，使得综合成本比招标价显示的成本要低廉得多。　　　　2011年4月，北京市出台相关政策鼓励企业以自有用地建设保障性住房，并且为这类土地的变性大开绿灯，金隅股份的巨量工业用地，以及在保障房方面的大规模开发经验，正好符合政策导向，形成了地方完成保障房建设指标，同时公司盘活存量工业用地资产的双赢局面。　　　　而在保障房开发的过程中，金隅股份逐步加大了其中商品房部分的配建比例，其在北京的保障房项目中，只有3个项目是完全单独的保障房建设项目。保障房搭配一定比例的商品房以及商业配套，并以市场价出售，大大降低了开发保障房的各种风险，同时保证了企业稳定的收益。比如金隅在北京朝阳新城保障房项目建设中，保障房部分毛利率为32.8%，而配套的商业项目利润率达到69.2%。　　　　另外，金隅集团还充分发挥了公司涉及水泥、新型建筑材料、房地产开发和物业投资管理的优势，使这些优势在保障房开发中形成协同效应，有效降低了采购、管理等开发成本，从而获得更为可观的开发利润。

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